Prix au m² à Monaco : données 2025 et écarts par quartier
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Points clés à retenir
Monaco affiche depuis plusieurs années l’un des prix au mètre carré les plus élevés au monde, avec un prix moyen au-dessus de 50 000 €/m² selon les données publiques de l’IMSEE et les grands acteurs locaux.
En 2025, le prix moyen au m² à Monaco est estimé à 57 569 €/m² selon le Real Estate Observatory 2025 publié par l’IMSEE en février 2026, après un sommet historique à 58 402 €/m² en 2024.
Les niveaux varient fortement selon le quartier (Carré d’Or, Larvotto, Fontvieille, La Rousse, Jardin Exotique), le type de bien (neuf ou revente) et des critères comme la vue mer, l’étage ou les services de la résidence.
Le Larvotto reste le quartier le plus cher de la Principauté, avec un prix moyen estimé à 71 167 €/m² en 2025, franchissant le seuil symbolique des 70 000 €/m².
La rareté foncière, la fiscalité attractive, la sécurité et la qualité de vie soutiennent durablement les prix au m² à Monaco malgré les cycles économiques.
Si vous envisagez un achat, une revente ou un investissement, faites-vous accompagner par MyCrown Estates pour obtenir une estimation personnalisée.
Introduction : pourquoi le prix au m² à Monaco est unique
Monaco (98000) concentre moins de 2 km² de territoire pour une demande internationale ultra-solvable, ce qui en fait un marché à part dans le monde de l’immobilier de luxe.
En 2025, l’immobilier à Monaco reste l’un des plus chers au monde, avec un prix moyen de 57 569 € par mètre carré selon l’IMSEE. Ce niveau reste historiquement élevé, même après un léger recul de 1,4 % par rapport au record de 2024.
Cet article se concentre sur le mot-clé principal « prix m2 monaco » et vise à donner une vision claire, actualisée et pédagogique du marché, sans inventer de chiffres non vérifiables.
Les tendances récentes (2022–2025) confirment un niveau de prix au m² record, porté par les programmes neufs haut de gamme, les reventes de biens d’exception et des quartiers emblématiques comme le Carré d’Or et le Larvotto.
Il faut aussi noter que l’IMSEE a adopté une nouvelle méthode de calcul du prix au mètre carré, intégrant les ventes neuves et les reventes, afin d’obtenir une estimation plus représentative du marché immobilier monégasque.
Prix moyen au m² à Monaco : ordre de grandeur et tendances récentes
Selon les données publiques de l’IMSEE et les analyses des grandes agences locales, le prix moyen au m² à Monaco se situe au-delà de 50 000 €/m² depuis le début des années 2020.
En 2025, le prix moyen au m² à Monaco est estimé à 57 569 €/m², contre 58 402 €/m² en 2024. Le marché immobilier à Monaco a donc connu un léger repli de 1,4 % par rapport au sommet historique de 2024, mais les prix restent à des niveaux records en raison de la rareté des biens.
Ce prix moyen masque de fortes disparités :
certains secteurs ou résidences restent relativement plus accessibles ;
d’autres atteignent des niveaux très élevés pour des biens ultra-rares ;
le quartier du Larvotto dépasse désormais les 70 000 €/m² en moyenne ;
les bâtiments récents construits entre 2020 et 2029 affichent un prix moyen estimé à 65 602 €/m².
Sur dix ans, la progression reste très nette. Le prix moyen estimé au mètre carré est passé de 40 599 €/m² en 2016 à 57 569 €/m² en 2025. Sur le marché de la revente, la valeur des transactions reste elle aussi à des niveaux historiquement élevés, avec de forts écarts selon les typologies et les quartiers.
Pour un projet précis (achat, vente, investissement), il est indispensable de se baser sur les rapports officiels de l’IMSEE ou sur une étude personnalisée réalisée par un professionnel comme Petrini Exclusive Real Estate.
Neuf vs ancien : comment se structure le prix m2 à Monaco
Le marché monégasque se divise en deux grandes catégories : les programmes neufs (ou très récents) et les reventes dans l’ancien, avec des niveaux de prix distincts.
Le segment neuf affiche généralement les prix au m² les plus élevés. Selon l’IMSEE, une vente correspond à la première cession d’un bien, en VEFA ou après achèvement, dans un immeuble de moins de cinq ans. Le nombre de ventes dépend donc directement des livraisons de nouveaux logements et de la commercialisation des opérations en cours.
En 2025, 103 logements neufs ont été livrés dans le secteur privé, principalement à La Rousse et aux Moneghetti. Ces livraisons concernent notamment Bay House / Testimonio 2 à La Rousse et Villa Ninetta aux Moneghetti.
Le marché des ventes neuves reste très haut de gamme. En 2025, Monaco a enregistré 64 ventes pour une valeur totale de 2,61 milliards d’euros. Ces 64 ventes ont représenté environ 2,6 milliards d’euros, ce qui illustre le poids des programmes très haut de gamme dans les statistiques annuelles.
Cette prime s’explique par la rareté des opérations, les prestations ultra-luxe, les surfaces généreuses et les services intégrés (conciergerie, spa, piscines, finitions sur-mesure).
Les reventes dans l’ancien restent majoritaires en nombre de transactions. En 2025, le marché des reventes à Monaco a enregistré 429 transactions, marquant une augmentation de 17,5 % en volume par rapport à l’année précédente, avec un montant total atteignant 3,25 milliards d’euros.
Il y a une demande accrue pour les appartements familiaux et les grandes surfaces. En 2025, plus de huit ventes sur dix concernent des biens de trois chambres ou plus, et 35 ventes sur 64 dépassent 20 millions d’euros.
Dans les deux segments, la fourchette de prix au m² dépend énormément de la résidence, de l’étage, de la vue (mer, port, roseraie, ville) et de la rareté du type de bien (studio, 2 pièces, grand 5 pièces, penthouse, villa sur le toit).
Prix m² Monaco par quartier : cartographie des valeurs
Malgré sa surface très réduite, Monaco présente des écarts importants de prix au m² d’un quartier à l’autre.
L’exiguïté du territoire de Monaco, la rareté du foncier et la demande internationale maintiennent une pression à la hausse sur les prix immobiliers dans l’ensemble de la ville.
L’objectif de cette section n’est pas de lister des chiffres figés, mais d’expliquer les logiques de valorisation : proximité mer, vue panoramique, qualité des résidences, ambiance de quartier (familiale, festive, commerçante, résidentielle).
Cette cartographie vous aidera à cibler les zones en adéquation avec votre budget, votre style de vie et votre horizon d’investissement.
Prix moyens estimés par quartier en 2025
Quartier | Prix moyen estimé 2025 |
|---|---|
Larvotto | 71 167 €/m² |
Monte-Carlo | 54 009 €/m² |
Fontvieille | 52 518 €/m² |
La Condamine | 52 104 €/m² |
La Rousse | 51 265 €/m² |
Jardin Exotique | 45 168 €/m² |
Les Moneghetti | 43 797 €/m² |
Monte-Carlo & Carré d’Or : le cœur du luxe monégasque
Monte-Carlo, et en particulier le Carré d’Or, représente l’épicentre du luxe monégasque : place du Casino, hôtels emblématiques, boutiques de haute couture, restaurants étoilés.
En 2025, Monte-Carlo affiche un prix moyen estimé à 54 009 €/m², en hausse par rapport à 2024. Le quartier reste l’un des plus recherchés de la Principauté, notamment pour les biens situés dans les résidences les plus prestigieuses ou à proximité immédiate du Carré d’Or.
Parmi les résidences de référence : Park Palace, Le Mirabeau, La Petite Afrique, 26 Carré d’Or, Sun Tower et One Monte-Carlo, tous positionnés dans le segment ultra-premium.
Monte-Carlo domine également le marché de la revente. En 2025, le quartier enregistre 164 reventes, soit près de deux cinquièmes des reventes de la Principauté. C’est son plus haut niveau depuis 2014. En valeur, les reventes à Monte-Carlo dépassent pour la première fois le seuil du milliard d’euros, avec 1,13 milliard d’euros.
La disparité à l’intérieur d’un même immeuble peut être forte : un étage élevé avec terrasse profonde et vue mer sans vis-à-vis peut faire bondir le prix au m² par rapport à un étage bas côté rue.
Ce secteur convient aux acheteurs recherchant un emplacement « trophy asset » et une liquidité élevée à la revente auprès d’une clientèle internationale fortunée.
Larvotto & Mareterra : le front de mer le plus exclusif
Larvotto incarne le quartier de la plage, récemment réaménagé avec une promenade moderne, des restaurants et des résidences de très haut standard.
Dans le quartier du Larvotto, les prix dépassent désormais 70 000 €/m² en moyenne. En 2025, l’IMSEE estime le prix moyen du quartier à 71 167 €/m², ce qui en fait le secteur le plus cher de Monaco.
Les projets immobiliers récents à Monaco, tels que Mareterra, Bay House ou les opérations très haut de gamme du front de mer, répondent aux exigences d’une clientèle internationale, avec des appartements de très grand standing et des services haut de gamme.
Le Larvotto se distingue aussi sur le marché de la revente. En 2025, le quartier n’enregistre que 13 reventes, mais pour une valeur totale de 851,9 millions d’euros, portée par l’arrivée de biens récemment construits sur le marché.
L’offre disponible y est extrêmement limitée, ce qui contribue à la rareté et au maintien de prix record.
Ce secteur s’adresse aux acheteurs qui placent la vue mer et l’accès direct au littoral au sommet de leurs critères.
Fontvieille : quartier familial et port de plaisance
Fontvieille est un quartier plus récent, construit sur la mer, à l’atmosphère résidentielle et familiale. Il comprend son port, son centre commercial et ses jardins, dont la Roseraie Princesse Grâce.
En 2025, Fontvieille affiche un prix moyen estimé à 52 518 €/m², en hausse par rapport à 2024.
Les résidences avec vue sur le port ou sur la roseraie sont particulièrement recherchées, avec un prix au m² supérieur aux immeubles en second plan.
Ce quartier offre un bon équilibre entre qualité de vie, commerces de proximité, accès aux écoles et produits immobiliers adaptés aux familles (2, 3, 4 pièces bien distribués).
Fontvieille représente une option privilégiée pour une résidence principale ou secondaire au calme, avec une très bonne valorisation à long terme.
La Condamine & le Port Hercule : esprit village et Grand Prix
La Condamine est le quartier historique, commerçant et animé, situé autour du Port Hercule, avec un esprit « village » très apprécié.
En 2025, La Condamine affiche un prix moyen estimé à 52 104 €/m². Le quartier reste recherché pour sa centralité, sa vie commerçante et sa proximité directe avec le port.
Les biens avec vue directe sur le Port Hercule et le circuit du Grand Prix de Monaco sont très prisés par les amateurs d’événements sportifs et mondains.
La diversité du bâti (immeubles bourgeois, résidences modernes, ruelles commerçantes) offre une large gamme de produits : studios, 2 pièces, appartements familiaux, penthouses avec vue port.
Le marché de la revente y progresse fortement. En 2025, La Condamine enregistre 44 reventes, soit 10 de plus qu’en 2024, pour une valeur totale de 244,1 millions d’euros.
Ce quartier est en plein repositionnement, avec de nouveaux projets et rénovations qui tirent progressivement les prix vers le haut.
La Condamine convient aux acheteurs recherchant une vie de quartier active, à proximité immédiate des commerces et des grandes manifestations monégasques.
La Rousse – Saint-Roman & Jardin Exotique : panoramas et contrastes
La Rousse – Saint-Roman est un secteur résidentiel en hauteur, avec plusieurs tours emblématiques et des résidences offrant des vues mer spectaculaires, notamment vers l’est (Monte-Carlo Beach, Italie).
En 2025, La Rousse affiche un prix moyen estimé à 51 265 €/m². Le quartier reste très actif sur le marché de la revente, avec 100 transactions enregistrées en 2025, ce qui le place derrière Monte-Carlo en volume.
La Rousse bénéficie aussi de l’impact des programmes récents, notamment Bay House / Testimonio 2, qui fait partie des principales livraisons neuves de 2025.
Les quartiers Jardin Exotique et Moneghetti restent plus abordables en moyenne, tout en restant dans les standards très élevés du marché immobilier monégasque.
En 2025 :
Jardin Exotique affiche un prix moyen estimé à 45 168 €/m² ;
Les Moneghetti affichent un prix moyen estimé à 43 797 €/m².
Jardin Exotique connaît toutefois une forte progression de son activité, avec 41 reventes en 2025, contre 22 en 2024. La valeur totale des reventes y atteint 246,7 millions d’euros, un niveau record pour le quartier.
Ces secteurs peuvent proposer une alternative légèrement plus accessible que le Carré d’Or ou le Larvotto, tout en offrant un fort potentiel de valorisation grâce aux vues et à certains projets de rénovation.
Ils conviennent aux acheteurs prêts à privilégier la vue et les surfaces à un budget légèrement plus rationnel, tout en restant dans l’ultra-prime international.
Les critères qui font varier le prix m² à Monaco
Au-delà du quartier, de nombreux paramètres influencent le prix au m² d’un bien à Monaco.
Le prix au mètre carré varie considérablement selon la localisation, le type de bien, la période de construction, l’état de la résidence et les caractéristiques propres à chaque appartement.
Principaux critères de valorisation :
Vue mer panoramique : commande les prix les plus élevés.
Vue port ou Grand Prix : prime significative à La Condamine.
Orientation et exposition au bruit : impact direct sur la valeur.
Volumes intérieurs, terrasses et espaces extérieurs.
Nombre de places de parking : très rares en Principauté.
Standing de la résidence : construction récente ou art déco, sécurité, conciergerie 24/24, piscine, spa, salle de fitness.
État du bien : rénové avec finitions haut de gamme vs à rénover.
Période de construction : les biens récents bénéficient souvent d’une prime importante.
En 2025, les logements construits entre 2020 et 2029 affichent un prix moyen estimé à 65 602 €/m². À titre de comparaison, les immeubles les plus anciens, construits entre 1880 et 1939, se situent à un niveau nettement inférieur dans le modèle de l’IMSEE.
À Monaco, chaque mètre carré est différent : l’estimation doit toujours être individualisée, sur base d’une visite et d’une analyse fine des comparables récents.
Pourquoi les prix au m² à Monaco restent élevés et attractifs
Malgré la hausse continue sur les dix dernières années, la demande pour Monaco ne se dément pas, ce qui soutient des prix au m² exceptionnellement élevés.
Fondamentaux du marché :
stabilité politique ;
sécurité exemplaire ;
qualité des infrastructures ;
climat méditerranéen et cadre de vie exceptionnel ;
événements internationaux de prestige (Grand Prix, Yacht Show, Monte-Carlo Masters) ;
attractivité fiscale et réglementaire pour les résidents et certaines activités économiques ;
rareté foncière structurelle : territoire limité, densité bâtie élevée, projets d’extension en mer rares.
Au 31 décembre 2025, la Principauté de Monaco compte 1 473 bâtiments, pour une surface utile cumulée de 3,4 millions de m². Le logement représente 60,2 % de cette surface, soit environ 2,0 millions de m². Plus de 40 % de la surface résidentielle est concentrée dans les quartiers de Monte-Carlo et La Rousse.
Le marché immobilier de luxe à Monaco est caractérisé par une forte demande internationale, attirant des clients fortunés qui recherchent des biens de prestige, souvent en raison de la stabilité économique et de l’attractivité fiscale de la Principauté.
Le marché immobilier à Monaco a montré une résilience exceptionnelle, même lors des crises financières ou sanitaires, attirant une clientèle fortunée qui choisit de plus en plus la Principauté comme lieu de résidence.
Monaco est perçu comme un investissement stable et sécurisé face aux fluctuations économiques mondiales.
Exemples de biens et fourchettes de prix au m²
Ces exemples sont illustratifs et visent à montrer les logiques de valorisation, sans constituer des offres commerciales ni des promesses de prix fixes.
Studio ou 2 pièces rénové à La Rousse – Saint-Roman ou Fontvieille, vue mer partielle, dans une résidence avec conciergerie et éventuellement piscine : positionnement inférieur au Carré d’Or ou au Larvotto, mais déjà dans le très haut de gamme.
2-3 pièces dans une résidence de standing à Fontvieille ou La Condamine, étage élevé, vue roseraie ou port : combinaison surface raisonnable + localisation premium.
Grand appartement familial (4-5 pièces) ou penthouse dans le Carré d’Or ou au Larvotto : vue mer panoramique, grande terrasse, services hôteliers intégrés, segment ultra-luxe.
En 2025, le marché des ventes neuves montre clairement cette polarisation : 35 ventes sur 64 dépassent 20 millions d’euros, et 5 transactions dépassent 100 millions d’euros.
Sur le marché de la revente, 22 transactions dépassent 20 millions d’euros en 2025, un niveau jamais atteint depuis la création de l’observatoire.
Ces exemples montrent que le prix au m² à Monaco dépend d’un faisceau de critères, et que seul un avis d’expert sur un bien précis permet d’obtenir une valeur réaliste.
Comment estimer un bien à Monaco au juste prix au m²
Dans un marché aussi segmenté et tendu, une estimation approximative basée sur un simple « prix moyen » par quartier peut être très trompeuse.
L’analyse comparative de marché repose sur l’étude des ventes récentes dans le même immeuble ou les résidences proches, en tenant compte de l’étage, de la vue, de l’état du bien et des surfaces extérieures.
La connaissance des spécificités du droit monégasque, des copropriétés locales et des pratiques de négociation est indispensable pour aboutir à un prix réaliste et défendable.
L’IMSEE rappelle également que les prix publiés correspondent aux montants déclarés dans les actes notariés, hors frais d’agence, frais de notaire, frais d’enregistrement et frais de transcription. La surface prise en compte peut intégrer les balcons, loggias, toitures-terrasses et jardins selon des règles spécifiques, ce qui confirme l’importance d’une analyse précise.
Recourir à un interlocuteur expert basé en Principauté, capable de fournir une estimation argumentée et des conseils de mise en valeur (travaux, home staging, documentation, ciblage de la clientèle internationale), fait toute la différence.
Pour concrétiser votre projet, sollicitez une estimation personnalisée ou un rendez-vous confidentiel pour analyser votre patrimoine immobilier à Monaco.
FAQ – Prix m2 Monaco
Les prix au m² à Monaco vont-ils continuer à augmenter ?
L’évolution future dépend de nombreux facteurs (conjoncture internationale, taux d’intérêt, politique de construction, fiscalité), mais les fondamentaux structurels de Monaco (rareté foncière, demande internationale) restent solides.
Historiquement, les prix ont eu tendance à progresser sur le long terme, avec parfois des phases de stabilisation. En 2025, le prix moyen au m² reste à 57 569 €/m², malgré un léger recul par rapport au record de 2024.
L’approche la plus prudente consiste à raisonner à horizon long, surtout pour un achat résidentiel. Pour un investissement, faites-vous accompagner pour analyser le bon timing d’entrée.
Peut-on encore trouver des biens « abordables » à Monaco ?
La notion d’« abordable » est relative à Monaco : même les produits les plus accessibles restent très au-dessus des moyennes d’autres capitales comme New York ou Paris.
Certains studios, 2 pièces ou logements à rénover dans des résidences hors front de mer peuvent offrir un ticket d’entrée plus raisonnable, notamment dans certains secteurs de La Rousse, du Jardin Exotique ou de La Condamine.
En 2025, Jardin Exotique et Les Moneghetti restent les quartiers les plus modérés en moyenne, avec des prix estimés à 45 168 €/m² et 43 797 €/m².
Définissez clairement votre budget et vos priorités (surface, vue, emplacement) pour optimiser le rapport qualité/prix.
Quel budget prévoir pour les frais annexes lors d’un achat à Monaco ?
Un achat à Monaco implique, en plus du prix au m², des frais d’acquisition (droits d’enregistrement ou TVA selon les cas), des émoluments de notaire et éventuellement des honoraires d’agence.
Il est essentiel de faire chiffrer ces montants en amont de toute offre, afin de disposer d’un budget global réaliste.
Faites-vous accompagner par MyCrown Estates pour simuler précisément ces frais.
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