Décryptage du marché des ventes en Principauté

La Principauté n’échappe pas aux cycles, mais les traverse à sa façon. Comme tous les secteurs, le foncier possède ses propres tendances. L’évolution du marché des ventes immobilières à Monaco fait preuve de réajustements forts, sur un territoire où acheter un bien relève autant de la stratégie patrimoniale que de la recherche de stabilité. Voici ce qui ressort du dernier rapport transmis par l’IMSEE (institut monégasque de la statistique et des études économiques). 

2020–2021 : repli d’offres et recentrage sur le haut de gamme

À contre-courant des cycles internationaux, Monaco affiche une trajectoire immobilière unique. Depuis 2020, les ventes confirment un modèle fondé sur la rareté, l’attractivité fiscale et le très haut gamme. Une période qui s’est traduite par une baisse du volume des transactions et une réduction de la mobilité internationale. Paradoxalement, les prix élevés se sont maintenus. Cette stabilité relative s’explique par un recentrage sur les biens les plus exclusifs, souvent réservés à une clientèle déjà présente.

Marché des ventes immobilières à Monaco : relance, spéculation et tension sur les grandes surfaces

Entre 2022 et 2023, la relance économique a rapidement provoqué un afflux de capitaux étrangers. Certains quartiers ont vu leurs prix grimper. Les appartements familiaux sont même devenus une denrée rare et extrêmement prisée des investisseurs. L’arrivée du quartier Mareterra, un projet d’extension emblématique de la Principauté, a généré un effet domino dans les quartiers voisins. Le projet cristallise à lui seul les tensions du moment : rareté du foncier, recherche de confort ultime et attentes décuplées des investisseurs. La clientèle internationale revendique le droit à bénéficier de grands espaces, devenus l’un des critères indissociables d’un investissement à Monaco. 

Les prestations de services pèsent dans la balance

Ces nouveaux acheteurs, déjà séduits par l’expérience ultra-luxe à Dubaï, New York ou Londres, cherchent des appartements de standing. Mais pas seulement. Ils exigent des adresses possédant un sens aigu du service. S’installer dans une propriété ne suffit plus. Il faut que le client vive une expérience inédite avec une conciergerie disponible 24/7 comme l’on peut fréquemment voir à New York, l’accès à des espaces de remise en forme, ou de coworking. Les codes du haut de gamme imposent une qualité de vie simplifiée, afin que tout s’adapte parfaitement aux attentes du nouveau propriétaire. Derrière les chiffres, une réalité tangible : seuls les biens offrant une expérience de vie complète trouvent preneur sans délai. Une chose est sûre : le marché résidentiel à Monaco va bel et bien continuer à faire parler de lui.

2024 : segmentation du secteur et prix records

En 2024, un record a été établi avec un volume de ventes total de 5,92 milliards d’euros, représentant une augmentation de 80 % par rapport à l’année précédente, selon l’IMSEE. Ce total comprend les ventes dans le neuf et les reventes. Le prix moyen au m² a atteint 51 967 € ! Le secteur des acquisitions bondit avec 101 ventes, soit une progression de 260 % en valeur. Le prix moyen d’un bien vendu dans le neuf s’élève à 36,4 millions d’euros, avec un prix médian à 22,1 millions d’euros, ce qui confirme une concentration forte sur les biens ultra-premium et un écart marqué entre les unités d’exception et le reste du stock. Malgré un recul de 5,9 %, le marché de la revente affiche des prix au mètre carré très élevés :

• Larvotto : 97 563 €/m²

• Monte-Carlo : 53 911 €/m²

• Fontvieille : 53 908 €/m²

• La Condamine : 53 801 €/m²

• Jardin Exotique : 49 847 €/m²

• La Rousse : 45 303 €/m²

• Les Moneghetti : 42 326 €/m²

La Condamine par exemple, avec son atmosphère village et sa proximité immédiate du Port, attire une clientèle mixte, entre jeunes entrepreneurs et familles installées. 

Ventes dans le neuf ou l’ancien : deux vitesses, deux clientèles

Le neuf reste très haut de gamme. On y retrouve des programmes hors norme à l’image de Mareterra, Bay House ou encore la tour Odéon il y a quelques années. Les marges de négociation y sont quasi inexistantes : les prestations ultra-premium justifient des niveaux de prix rarement discutés. Le neuf présente des marges de négociation nulles, mais un effet vitrine.
L’ancien, souvent rénové, reste dépendant de l’emplacement et du standing. On observe cependant une volonté des promoteurs de fusionner des biens adjacents. Ces projets visent ainsi à donner un coup de jeune aux immeubles qui font date en Principauté, tout en répondant aux standards de l’ultra luxe. On maximise donc le confort sans sacrifier la fonctionnalité des espaces de vie. 

Le profil des acheteurs à Monaco

Les clients viennent de tous horizons. Ces acquéreurs internationaux voient en Monaco un marché refuge, conjuguant fiscalité neutre et stabilité politique. Souvent Suisses, Italiens, Britanniques ou Russes, ils sont également de plus en plus jeunes, et souhaitent s’installer en Principauté en famille. Le profil de ces nouveaux acheteurs est indéniablement lié à la situation géopolitique mondiale. Le contexte international permet en effet à certains investisseurs d’avancer leurs pions comme ils l’entendent. Dernier fait en date avec le gouvernement britannique. Le Royaume-Uni a aboli, en avril 2025, le régime fiscal des « non-dom ». Ses ressortissants seront donc imposés sur leurs revenus mondiaux. Un changement qui risque fort d’avoir des conséquences sur l’immobilier haut de gamme en Principauté. Vous l’aurez compris, acquérir un bien de prestige nécessite de s’entourer d’une agence immobilière monégasque réellement experte du terrain.

Évolution future du marché des ventes immobilières à Monaco

Les prix connaîtront une légère hausse dans les quartiers prisés, comme le Carré d’Or, ou encore le Larvotto. Les grands biens comme les trois ou quatre pièces avec terrasses, vont accuser le coup d’une nouvelle tension du marché. Les demandes vont augmenter pour les logements avec prestations de service. Autre facette du secteur à ne pas oublier : la place grandissante de l’off–market.

Quoi qu’il en soit, Monaco restera un refuge patrimonial en 2025. Dans ce marché fermé, discret et codifié, réussir son achat exige une stratégie affûtée. La vraie différence ? Être accompagné par ceux qui ont les clés, pas seulement les annonces.